Domanda 1

Premesso che la presente procedura è strutturata come concessione mediante finanza di progetto ai sensi degli artt. 193 e seguenti del D.Lgs. 36/2023 e che, in tale tipologia di affidamento, il progetto del proponente e il Piano Economico Finanziario (PEF) costituiscono elementi fondamentali della lex specialis, in quanto definiscono le condizioni economiche, finanziarie e gestionali sulla cui base i concorrenti devono elaborare la propria offerta.
Premesso che pressoché tutti i criteri di attribuzione dei punteggi tecnici prevedono la richiesta di elementi migliorativi rispetto alla proposta del proponente.
Premesso che, in caso di aggiudicazione, in fase esecutiva sarà necessario seguire il progetto tecnico del proponente (ove non integrato in meglio dal nuovo progetto dell’aggiudicatario).
Preso atto che:
- Nella documentazione di gara pubblicata, il progetto del proponente risulta parzialmente oscurato anche nelle sue componenti essenziali, rendendo impossibile la piena comprensione della proposta tecnica a base di gara.
- Il Piano Economico Finanziario (PEF) è stato pubblicato limitatamente ai valori di totale/riepilogo, senza rendere disponibili i dati analitici di dettaglio (costi per singola voce di spesa, ricavi per tipologia di retta, flussi di cassa annuali, parametri finanziari, piano degli investimenti, ipotesi di inflazione e attualizzazione), che rappresentano l’unica base oggettiva per la formulazione di un’offerta economicamente comparabile.
Evidenziando che:
- non è possibile prevedere di migliorare, come richiesto dalla griglia tecnica, qualcosa che non è noto ai partecipanti;
- non è possibile per i partecipanti impegnarsi a rispettare, in fase esecutiva, un progetto non interamente a loro conoscenza in fase di predisposizione dell’offerta;
- non è possibile predisporre il PEF, e valutare la congruità, senza avere contezza di tutto quanto ci si impegna ad erogare (in quanto parzialmente oscurato).
Si chiede pertanto alla Stazione Appaltante di voler:
- Pubblicare integralmente il progetto del proponente, rimuovendo qualsiasi oscuramento di dati e informazioni, nel rispetto dei principi di trasparenza e parità di trattamento sanciti dall’art. 9 D.Lgs. 36/2023 e dalla Direttiva 2014/23/UE;
- Pubblicare il PEF completo di relazione e di tutti i suoi dati analitici, secondo quanto previsto dall’art. 193 D.Lgs. 36/2023 e dalle Linee Guida ANAC in materia di finanza di progetto;
- Concedere, conseguentemente, una proroga adeguata del termine di presentazione delle offerte non inferiore a 60 giorni dalla data di pubblicazione integrale della documentazione, per consentire a tutti i partecipanti di elaborare offerte complete e consapevoli.
La scrivente evidenzia che, in assenza della documentazione completa, non è materialmente possibile formulare un’offerta tecnica e un piano economico-finanziario di risposta coerenti con le condizioni a base di gara e le richieste della gara stessa, con conseguente pregiudizio grave per la partecipazione e per la stessa competitività della procedura, garantendo un indebito evidente vantaggio al proponente in violazione della par condicio e del favor partecipationis, tutelati dalla vigente normativa.

Risposta

in merito all’oscuramento dei dati appare evidente come sia il P.E.F. sia il Progetto di servizio contengano dati ed elaborati frutto di complesse e onerose attività di progettazione.
Nello specifico:
 -Con riferimento al Progetto di Servizio (del promotore) si evidenzia che lo stesso è elaborato tenendo conto della tipologia e della qualità dei servizi che si intendono offrire E tenuto altresì conto degli interventi strutturali minimi che l’operatore economico si incarica di eseguire. Si rileva che alcune parti del progetto sono state volutamente oscurate a tutela del lavoro di elaborazione posto in essere dal proponente.
Ciascun operatore economico che intenda partecipare alla gara per l’affidamento della concessione avrà quindi il compito di procedere ad apposito sopralluogo e, tenuto conto del valore degli interventi strutturali minimi richiesti, procedere alla predisposizione di un’offerta di ristrutturazione e gestione basata sulle proprie attività di studio e elaborazione tecnica e finanziaria.
Non appare, invece, possibile fornire a tutti gli operatori interessati (diversi dal promotore) un progetto già completo sul quale apporre anche minime modifiche migliorative che attribuirebbero automaticamente un maggior punteggio tecnico. Ciò anche in considerazione del venir meno del diritto di prelazione a favore del proponente.
- Con riferimento al Piano Economico e Finanziario la presenza di elementi oscurati ha il solo fine di riportare il citato documento (correttamente depositato dal proponente) alla forma espressamente prevista dai commi 8 e 17 dell’articolo 193 del Codice dei Contratti Pubblici ove è richiamata una “sintesi del piano economico finanziario.

Domanda 2

1) Si richiede gentilmente di conoscere, per il personale attualmente impiegato dalla ditta affidataria presso il servizio oggetto di gara, il CCNL di riferimento, gli scatti di anzianità, il livello di inquadramento, il monte ore settimanale, l’eventuale percentuale di part-time, le eventuali condizioni di miglior favore (ad esempio superminimi assorbibili e non) e le eventuali condizioni di limitazione per ogni figura professionale impiegata.
2) Si richiede gentilmente di poter conoscere lo stato di aggiornamento dei singoli operatori impiegati presso il servizio oggetto di gara relativamente ai corsi di formazione cogente (D. Lgs. 81/2008, Prevenzione incendi rischio elevato, Primo soccorso).
3) Si richiede se attualmente risulti impiegato presso il servizio oggetto di gara personale in regime di libera professione e, in caso affermativo, quale sia il monte ore settimanale svolto da tali figure professionali e relativi costi.
4) Si richiede gentilmente di indicare l'ammontare nell'ultimo triennio delle utenze (energia elettrica, gas, acqua, raccolta e smaltimento rifiuti urbani e assimilabili, raccolta e smaltimento rifiuti speciali, telefono) ed il valore indicativo della manutenzione ordinaria.
5) In riferimento alle utenze si richiede gentilmente di specificare l’ammontare dei consumi annuali; metri cubi annui per gas, kWh annui per energia elettrica, litri annui per acqua.
6) Si richiede cortesemente la percentuale di occupazione dei posti letto della struttura nell'ultimo triennio, oltre alla occupazione attuale, suddivisa per Livello assistenziale (RP, RSA, Post acuti).
7) Per quanto concerne la gestione del servizio di ristorazione, si richiede se tale servizio sia esternalizzato. In caso di risposta affermativa, si richiede di conoscere il nome del fornitore attuale di tale servizio. Si chiede conferma della presenza di un centro cottura interno alla residenza debitamente attrezzato.
8) Per quanto concerne la gestione del servizio di lavanderia, si richiede se tale servizio sia esternalizzato. In caso di risposta affermativa, si richiede di conoscere il nome del fornitore attuale di tale servizio; Si chiede conferma della presenza di un locale lavanderia interno alla residenza debitamente attrezzato.
9) Si richiede quale sia la dotazione di automezzi che l’attuale gestore ha messo a disposizione del servizio.
10) Si chiede alla Stazione Appaltante di chiarire la composizione dell'investimento iniziale di € 2.123.792,80 indicato nel Disciplinare di gara, specificando in particolare se tale importo comprenda voci aggiuntive rispetto all'importo dei lavori di € 1.991.040,00 risultante dal Quadro Economico.
11) Si chiede di chiarire il numero dei posti letti e la loro tipologia. Nel progetto di servizio e nella bozza di convezione vengono indicati 44 posti letto, mentre del disciplinare di gara art.9 e nella tabella riepilogativa a pag. 3 vengono indicati 48 posti letto (18 p.l. RSA Mantenimento – 19 p.l. RP – 11 p.l. RSA Post Acuti).
12) Si richiede di pubblicare la seguente documentazione: autorizzazione al funzionamento, planimetrie in formato dwg e pdf, CPI in corso di validità.
13) Si chiede se la garanzia provvisoria debba riportare come beneficiario la SUA Provincia di Savona o il Comune di Noli.

Risposta

in risposta ai quesiti dal n. 2 al n. 9 ed in relazione anche al quesito n. 12,  riguardando la procedura in esame un project financing e richiamando quanto esposto nella risposta alla FAQ n. 1 si rileva che le informazioni da Voi richieste prevederebbero un ostensione dei dati progettuali del promotore frutto di complesse e onerose attività di progettazione non necessarie per l’elaborazione di un proprio progetto originario da parte degli operatori partecipanti, dipendendo tali informazioni da scelte imprenditoriali e manageriali uniche per ciascuno, come nel caso dell’esternalizzazione o meno di un servizio, dell’assunzione part - time o a tempo pieno del personale ecc..
In merito agli altri punti si evidenza che:
per il punto 1) i CCNL principali sono stati indicati nel disciplinare di gara rettificato e pubblicato 30 luglio 2026 sia per il servizio principale sia per i lavori
per il punto 10) il valore del computo metrico pari ad € 1.991.040,00 non tiene conto delle spese tecniche comprensive di oneri, contributi previdenziali, incentivi al rup, verifica e validazione del progetto, valorizzate nei dati forniti il 9 aprile in 132.752,80. La somma dei due valori è pari a 2.123.792,80
per il punto 11) per quanto concerne i posti letto trattasi di un refuso in quanto la media dei posti disponibili è di n. 48 posti aumentabili a seconda della ristrutturazione dei locali a circa 50 posti.
Per il punto 13) la garanzia provvisoria va intestata al Comune di Noli

Domanda 3

1) Si richiede di inviare copia del contratto con l’ASL di riferimento per l’anno 2026, con relativo budget di produzione assegnato per l’anno 2026.
2) Premesso che gli importi posti a base di gara indicati nel disciplinare di gara risultano essere i seguenti:
A) quota ordinaria pari ad € 98,93 di cui: - quota sanitaria 46,93 - quota sociale 52,00.
B) quota giornaliera acuti pari ad € 169,00 di cui: - quota sanitaria € 119,00 - quota sociale € 50,00.
C) quota giornaliera RP: € 78,71 quota sanitaria € 28,71
D) quota sociale € 50,00 D) quota convenzione mensile € 1.500,00),
Si fa presente che tali tariffe per gli ospiti convenzionati non corrispondono a quelle indicate nella DGR n. 3848 del 27/06/2024 della Regione Liguria )“Riordino del sistema tariffario per la residenzialità e semi residenzialità sociosanitaria extraospedaliera – Determinazione di una metodologia di costruzione di costi standard e provvedimenti conseguenti.”), Allegato 1 sub B che si invia in allegato e come di seguito riportate :
RESIDENZIALITA' ANZIANI
SETTING TARIFFA TOTALE 2026
RSA POST ACUTI 139,58 €
RSA MANTENIMENTO 115,32 €
RP 102,14 €
RSA ALZHEIMER 135,96 €
Si ricorda, inoltre, che i valori regionali rappresentano tariffe minime per i vari setting assistenziali e sono, pertanto, sostanzialmente non ribassabili.
Alla luce di quanto sopra esposto, si richiedono i seguenti chiarimenti:
1. Il motivo per cui le tariffe indicate a base d’asta per gli ospiti convenzionati non corrispondono a quelle stabilite dalla DGR 3848 del 27/06/2024.
2. Come debba essere configurato l'eventuale ribasso su tali tariffe, considerando che la citata DGR le definisce come tariffe minime per i diversi setting.

Risposta

In merito al punto 1) per quanto concerne la copia della convenzione con l’ASL si ribadisce quanto esposto nella FAQ n.1.
in merito al punto 2) relativo alle tariffe si rileva come già comunicato tramite la piattaforma SINTEL e il sito della Provincia di Savona che i dati sono stati aggiornati con modifica del modello di offerta economica e della relativa parte del disciplinare ad essa dedicata alla luce non solo della D.G.R. della Regione Liguria n. 640/2024 ma anche alla luce delle disposizioni di attuazione ed integrazione della stessa disposte con il Decreto del Direttore Generale n. 1112/2026.

Domanda 4

Con riferimento all’art. 22 dello Schema di Convenzione e considerata la durata trentennale della concessione, si rappresenta che le compagnie assicurative generalmente non rilasciano garanzie fideiussorie con durata continuativa pari a 30 anni, prevedendo normalmente una durata massima della singola polizza di 5 anni, senza tacito rinnovo.
Si chiede pertanto di confermare che la cauzione definitiva possa essere prestata mediante una prima polizza quinquennale e successive garanzie sostitutive, da produrre prima della scadenza di quella in corso e senza soluzione di continuità, così da assicurare la copertura per l’intera durata della concessione.
Resta inteso che l’obbligo di mantenere la garanzia per tutta la durata contrattuale rimarrebbe in capo al concessionario, mentre ciascun garante risponderebbe esclusivamente per il periodo indicato nella propria polizza, senza assumere obblighi automatici di rinnovo o proroga.
Si chiede inoltre di confermare che lo svincolo della singola garanzia possa avvenire contestualmente all’entrata in efficacia della successiva polizza sostitutiva.

Risposta

Si conferma che la cauzione definitiva potrà essere prestata mediante polizze fideiussorie di durata inferiore a quella della concessione, purché il concessionario garantisca, senza soluzione di continuità, la copertura per l'intera durata del rapporto concessorio.
La sostituzione della garanzia dovrà avvenire mediante presentazione della nuova polizza prima della scadenza di quella in corso, la quale dovrà essere ritenuta idonea ed efficace dalla Stazione appaltante. Lo svincolo della garanzia sostituita potrà avvenire solo contestualmente all'efficacia della nuova garanzia, in modo da assicurare la continuità della copertura

Domanda 5

Si chiede conferma che l’operatore economico in possesso esclusivamente dei requisiti di cui alle lettere a), b), c) e d) di cui all’art. 6.2 del disciplinare di gara, non eseguendo direttamente i lavori, possa ricorrere al subappalto al 100% per il requisito relativo al possesso dell’attestazione SOA.

Risposta

Si conferma quanto indicato nel disciplinare di gara nel caso in cui l’operatore economico non esegua direttamente i lavori.

Domanda 6

Con riferimento all’art. 22 dello Schema di Convenzione, si chiede di precisare quali garanzie fideiussorie dovranno essere costituite dall’aggiudicatario alla stipulazione del contratto.
In particolare, si chiede di chiarire:
- se debbano essere prodotte due distinte garanzie, una relativa ai lavori e una relativa alla gestione del servizio;
- quale percentuale debba essere applicata per ciascuna garanzia;
- quale importo debba essere assunto come base di calcolo, specificando se, per i lavori, debba farsi riferimento all’importo contrattuale dei lavori e, per il servizio, al costo annuo operativo di esercizio risultante dal PEF.

Risposta

L’art. 106 del d.lgs 36/2023 stabilisce che  “L’offerta è corredata da una garanzia provvisoria pari al 2 per cento del valore complessivo della procedura indicato nel bando o nell’invito “
Rileviamo in ogni caso che si può usufruire delle riduzioni ex art. 106, comma 8, del d.lgs 36/2023.

 

Domanda 7

con la presente si pongono i seguenti quesiti.

1) Alla luce della rettifica del disciplinare di gara, si chiede:

a. di pubblicare le tariffe in essere per la RSA per gli ospiti in regime privatistico che le eventuali tariffe per gli ospiti convenzionati con il Comune di Noli (sia Residenza Protetta che RSA di mantenimento);

b. di confermare che il PEF pubblicato non subisce variazioni visto il diverso importo delle tariffe a base di gara;

c. di confermare l’applicazione delle tariffe indicate nella DGR n. 3848 del 27/06/2024 della Regione Liguria - Allegato 1 sub B per gli ospiti in regime di convenzione.

2) Si chiede di pubblicare la carta dei servizi aggiornata all’anno 2026.

3) Si chiede di pubblicare il progetto di fattibilità (PFTE - Progetto di Fattibilità Tecnico Economica) posto a base di gara.

4) In data 20/07/2026 la scrivente chiedeva alla Stazione Appaltante, per le motivazioni descritte nel testo del suddetto quesito, di voler: pubblicare integralmente il progetto del proponente, rimuovendo qualsiasi oscuramento di dati e informazioni, nel rispetto dei principi di trasparenza e parità di trattamento sanciti dall’art. 9 del D.Lgs. 36/2023 e dalla Direttiva 2014/23/UE; pubblicare il PEF completo di relazione e di tutti i suoi dati analitici, secondo quanto previsto dall’art. 193 del D.Lgs. 36/2023 e dalle Linee Guida ANAC in materia di finanza di progetto.Si risottolinea infine che, in assenza della documentazione completa, non è materialmente possibile formulare un’offerta tecnica e un piano economico-finanziario di risposta coerenti con le condizioni a base di gara e le richieste della gara stessa, con conseguente pregiudizio grave per la partecipazione e per la stessa competitività della procedura, garantendo un indebito evidente vantaggio al proponente in violazione della par condicio e del favor partecipationis, tutelati dalla vigente normativa.Per tali ragioni, si sollecita cortesemente la pubblicazione dei suddetti documenti.

Risposta

Quesito 1.a Per quanto riguarda le tariffe privatistiche si rileva come non esistono tariffe storiche applicabili in quanto la struttura è chiusa e necessita di interventi di adeguamento normativo e di lavori di ristrutturazione Si rileva comunque come le stesse non siano regolate dal Concedente ma sono rimesse alla libera politica imprenditoriale e alla sostenibilità del PEF del Concessionario.

Quesito 1.a Per quanto riguarda le tariffe privatistiche, si rileva che non esistono tariffe storiche applicabili, in quanto la struttura è chiusa e necessita di interventi di adeguamento normativo e di lavori di ristrutturazione. Si precisa, comunque, che tali tariffe non sono regolate dal Concedente, ma sono rimesse alla libera politica imprenditoriale e alla sostenibilità del PEF del Concessionario.

Quesito 1.b il PEF posto a base di gara è un documento statico di riferimento prestazionale (riferito al 2023) che la Stazione Appaltante non modificherà. Stante la sua natura è onere dei concorrenti, incluso il promotore tenuto a partecipare alla gara, elaborare un PEF dinamico e autonomo sulla base di dati (costi, inflazione, tassi) che dovranno essere aggiornati ai valori correnti del 2026. L'adeguamento grava sulla diligenza professionale e sulla capacità previsionale di ogni singolo partecipante compreso il promotore nel pieno rispetto della par condicio.

Quesito 1.c Si conferma che il quadro regolatorio di riferimento per le quote sanitarie è governato dalla programmazione di Regione Liguria. Si applica il riordino tariffario di cui alla DGR n. 640 del 27/06/2024 (e successive integrazioni sui costi standard quali le disposizioni di attuazione ed integrazione della stessa disposte con il Decreto del Direttore Generale n. 1112/2026). Gli operatori dovranno strutturare le proiezioni dei ricavi del proprio PEF applicando i valori tariffari regionali vigenti al momento della presentazione dell'offerta per l'anno 2026

Quesito 2: Non esiste una Carta dei Servizi aggiornata al 2026. La struttura è chiusa dall’anno 2025 in quanto necessita di interventi di adeguamento normativo e di lavori di ristrutturazione. La redazione e l’approvazione della nuova Carta dei Servizi saranno a carico del Concessionario aggiudicatario al momento della riapertura e dell’eventuale rilascio della nuova autorizzazione.

Quesito 3: Ai sensi dell'art. 193, comma 11 del D.Lgs. 36/2023, tutti gli elaborati sono già integralmente disponibili sulla Piattaforma di gara per le parti di competenza e costituiscono la base su cui formulare le varianti e le migliorie tecniche ed economiche

Quesito 4 Sulle istanze di rimozione degli oscuramenti e asserita violazione della par condicio Si ribadiscono integralmente le motivazioni già espresse nei precedenti chiarimenti. L'oscuramento delle componenti analitiche interne non preclude la formulazione dell'offerta. I concorrenti non devono replicare matematicamente le voci di costo interne del proponente, bensì strutturare un proprio autonomo modello economico e gestionale. I dati essenziali della concessione (oggetti dell'investimento, tariffe base regionali, layout dei moduli assistenziali e criteri di attribuzione dei punteggi) sono pubblici, trasparenti e simmetrici per tutti i partecipanti. L'obbligo di asseverazione bancaria del PEF del concorrente richiede la validazione della coerenza dell'offerta del concorrente stesso, non la conoscenza delle metriche interne della concorrenza. Non sussistono pertanto i presupposti per la pubblicazione di documenti secretati né per la concessione di una proroga dei termini di gara.La par condicio tra i partecipanti alla procedura di gara ed il promotore è assicurata proprio dalla circostanza che il PEF a base di gara riferendosi a dati del 2023 costituisce una "base storica", impone sia al promotore sia ai terzi l’elaborazione di un PEF dinamico e autonomo sulla base di dati (costi, inflazione, tassi) che dovranno essere aggiornati ai valori correnti del 2026.

Domanda 8

1) In merito alla faq n. 6 pubblicata, si intende riproporre il quesito sottolineando il chiaro rifermento all’art. 22 della Bozza di Convenzione che norma le cauzioni che dovranno essere costituite dall’aggiudicatario alla stipulazione del contratto, mentre la risposta alla suddetta faq riguarda la garanzia provvisoria da presentare in sede di partecipazione.

2) Si chiede conferma che le lavorazioni di cui alle categorie OG1, OS28 e OS30, per le quali è richiesta l’attestazione SOA, possano essere interamente subappaltabili ad impresa con idonea qualificazione e che quindi l’operatore economico concorrente che non esegue direttamente i lavori, in possesso esclusivamente dei requisiti di cui alle lettere a), b), c) e d) di cui all’art. 6.2 del disciplinare di gara, possa ricorrere al subappalto per la dimostrazione del requisito di partecipazione relativo al possesso dell’attestazione SOA.

Risposta

1) si applica l'art. 22 comma 2 della bozza di convenzione: "Tale cauzione da prestarsi nella misura del dieci per cento del costo annuo operativo di esercizio, a garanzia delle penali relative al mancato o inesatto adempimento di tutti gli obblighi contrattuali relativi alla gestione del servizio; la mancata presentazione di tale cauzione costituisce grave inadempimento contrattuale”

2) si veda l’allegato II.12 al dlgs 36/2023 ed in particolare l’art. 30.

Domanda 9

Con riferimento alla procedura in epigrafe, si rileva che la Casa di Riposo "Villa Rosa" risulta non operativa e chiusa al pubblico dall'anno 2025 in attesa degli interventi di ristrutturazione ed ampliamento oggetto della presente concessione.

Tale circostanza di fatto introduce una grave incertezza in merito all'effettiva sussistenza e alla futura esigibilità delle tariffe sanitarie poste a base di gara (quote sanitarie giornaliere pari a € 46,93 per modulo ordinario, € 119,00 per acuti ed € 28,71 per RP). Ai sensi della normativa sociosanitaria di Regione Liguria, la chiusura prolungata dell'attività di una struttura accreditata e convenzionata comporta profili di rischio critici in ordine alla conservazione dei tetti di spesa (budget).

La formulazione di un Piano Economico Finanziario (PEF) asseverato trentennale (art. 193, comma 5 del D.Lgs. 36/2023) richiede la certezza scientifica della riattivazione dei flussi finanziari pubblici al momento della riapertura della struttura. Qualsiasi indeterminatezza su questo punto impedisce la quantificazione del rischio operativo (art. 177 del Codice) e l'asseverabilità stessa dell'offerta.

Tutto ciò premesso, ai fini della parità di trattamento e per scongiurare il rischio di formulare un'offerta su un budget sanitario decaduto o ridotto,

SI CHIEDE DI CHIARIRE:

1. Se l'ASL 2 Savonese e/o A.Li.Sa. abbiano adottato un provvedimento formale di sospensione temporanea dell'accordo contrattuale con conservazione (congelamento) del budget storico precedentemente assegnato a "Villa Rosa", in pendenza dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione;

2. Di pubblicare in chiaro sulla Piattaforma Sintel il suddetto provvedimento di congelamento/mantenimento del budget e della convenzione, al fine di garantire ai concorrenti che, all'esito dei lavori e alla riapertura della struttura, il budget sanitario originario verrà pienamente riattivato ed erogato in favore del nuovo Concessionario;

3. Qual è l'esatto valore annuo (espresso in Euro) del budget di produzione sanitario "congelato" che l'ASL/A.Li.Sa. si è impegnata a riattivare a favore del soggetto gestore della struttura.»

Risposta

Quesito 1: La richiesta di "certezza scientifica" sui flussi pubblici contrasta con la finanza di progetto. L’art. 177 del D.Lgs. 36/2023 impone il trasferimento del rischio operativo (domanda e offerta) in capo al privato. Ai sensi dell’art. 193, comma 5, il PEF è uno strumento previsionale di sostenibilità. L'asseverazione bancaria certifica la coerenza interna del modello, non la cristallizzazione trentennale dei flussi finanziari. Accordare garanzie assolute sui budget sanitari snaturerebbe la concessione, trasformandola illegittimamente in un appalto di servizi privo di rischio per il privato.

Quesito 2: Si conferma che la temporanea chiusura all'utenza della Casa di Riposo "Villa Rosa", finalizzata alla realizzazione dei lavori di ristrutturazione e ampliamento per l’adeguamento alla normativa in essere oggetto della presente concessione, è stata condivisa con le autorità competenti. La salvaguardia della struttura nella rete sociosanitaria ligure è il presupposto della presente procedura di gara. Le relazioni tra Concedente, Servizio Sanitario Regionale e Soggetto Regolatore sono atti di programmazione sociosanitaria. I rapporti istituzionali e di programmazione assistenziale intercorrenti tra l'Ente Concedente, il Servizio Sanitario Regionale e il Soggetto Regolatore non assumono la veste di un "accordo contrattuale commerciale" liquidabile o congelabile con atto isolato a beneficio di terzi, bensì costituiscono atti di programmazione sociosanitaria.

Sullo stato di operatività della struttura e sul quadro regolatorio regionale la temporanea sospensione delle attività della struttura dall'anno 2025 è elemento cardine della procedura di gara, stante la finalizzazione di consentire l'esecuzione degli interventi di ristrutturazione e ampliamento oggetto della concessione. I rapporti con ASL 2 Savonese e A.Li.Sa., nonché i meccanismi di mantenimento, voltura o riattivazione dei flussi e dei correlati accreditamenti all'esito dei lavori di riqualificazione strutturale, sono disciplinati dalla normativa sociosanitaria vigente nella Regione Liguria. Tali regole costituiscono il quadro regolatorio di riferimento che ciascun concorrente, in quanto l’operatore professionale qualificato, ha l'onere di conoscere, valutare e integrare nelle proprie proiezioni di business e nella formulazione dell'offerta.

Quesito 3: In merito all'esatto valore annuo (espresso in Euro) del budget di produzione sanitario "congelato" si rileva come il valore teorico stimato del budget di produzione sanitario annuo a regime (pienamente riattivato in favore del Concessionario subentrante all'esito del rilascio della eventuale nuova autorizzazione/voltura e del successivo contratto d'esercizio) è ricavabile moltiplicando le tariffe giornaliere poste a base di gara per il numero di posti letto.

Domanda 10

Si replica alla risposta resa da codesta Stazione Appaltante alla FAQ n. 1 e, per relationem, alla risposta alla FAQ n. 2 (quesiti dal n. 2 al n. 9 e n. 12) e alla risposta al quesito n. 1 della FAQ n. 3, con le quali è stato negato l’accesso a parti essenziali della documentazione posta a base di gara. Si evidenzia come tali risposte, confermando l'oscuramento dei documenti cardine della procedura e negando l'accesso ai dati minimi di gestione della struttura, si pongano in palese ed insanabile contrasto con il quadro normativo nazionale ed eurounitario, determinando una violazione dei principi di concorrenza, par condicio, trasparenza e massima partecipazione.

Si rassegnano di seguito i motivi di diritto e di fatto a fondamento della presente istanza.

PUNTO 1 — OSCURAMENTO DEL PROGETTO DI SERVIZIO POSTO A BASE DI GARA

Si riscontra una discordanza tra:

• Risposta del RUP alla FAQ n. 1: «alcune parti del progetto sono state volutamente oscurate a tutela del lavoro di elaborazione posto in essere dal proponente […] Non appare, invece, possibile fornire a tutti gli operatori interessati (diversi dal promotore) un progetto già completo sul quale apporre anche minime modifiche migliorative che attribuirebbero automaticamente un maggior punteggio tecnico».

• Disciplinare di gara, art. 15.1: «Il punteggio è attribuito esclusivamente in relazione alle migliorie, integrazioni o investimenti aggiuntivi rispetto a quanto previsto nel progetto del Servizio posto a base di gara. Non sono oggetto di valutazione elementi meramente conformativi o già ricompresi nel progetto medesimo».

Si chiede pertanto alla Stazione Appaltante di voler chiarire come sia possibile formulare un’offerta tecnica valutabile secondo il criterio di cui all’art. 15.1 del Disciplinare — che ancora l’attribuzione dei 92 punti tecnici al carattere migliorativo o aggiuntivo rispetto al progetto posto a base di gara — in assenza della conoscenza integrale di quel medesimo progetto, che costituisce il parametro di raffronto obbligatorio. La Scrivente rileva altresì che:

• il progetto del promotore, una volta approvato e posto a base di gara ai sensi dell’art. 193, comma 8, D.Lgs. 36/2023, non è più un documento d’offerta ma parte integrante della lex specialis: l’esclusione dall’accesso prevista dall’art. 35, comma 4, lett. a), del Codice opera con riferimento ai segreti tecnici o commerciali contenuti «nell’ambito dell’offerta», e non è quindi invocabile per la documentazione di gara;

• l’attività di elaborazione progettuale del promotore trova la propria specifica e tipizzata tutela nel rimborso delle spese di predisposizione della proposta entro il limite del 2,5 per cento del valore dell’investimento (art. 193, commi 8 e 16, D.Lgs. 36/2023), quantificato dallo stesso proponente in € 50.675,00 «comprensivo anche dei diritti delle opere dell’ingegno di cui all’articolo 2578 C.C.»: il diritto all’indennizzo esclude, e non giustifica, la sottrazione informativa in danno degli altri concorrenti;

• il richiamo, contenuto nella risposta, al «venir meno del diritto di prelazione a favore del proponente» non fonda ma contraddice la scelta operata: il medesimo Disciplinare disapplica la prelazione dando atto che le censure della Corte di Giustizia dell’Unione europea sulla sua «illegittimità […] in violazione del principio di parità di trattamento» «risultano pienamente valide e applicabili anche alle previsioni […] oggi contenute nell’art. 193, comma 12». Un vantaggio informativo riservato al promotore ripristinerebbe in via di fatto, e in forma non sindacabile dai concorrenti, la medesima posizione di privilegio che l’ordinamento ha rimosso.

Si chiede conseguentemente di voler pubblicare integralmente il Progetto di Servizio posto a base di gara, rimuovendo gli oscuramenti.

PUNTO 2 — DATI NON PROGETTUALI IN POSSESSO DELL’AMMINISTRAZIONE, NEGATI PER RINVIO ALLA FAQ N. 1

Si riscontra una discordanza tra:

• Risposta del RUP alla FAQ n. 2: «in risposta ai quesiti dal n. 2 al n. 9 ed in relazione anche al quesito n. 12 […] richiamando quanto esposto nella risposta alla FAQ n. 1 si rileva che le informazioni da Voi richieste prevederebbero un ostensione dei dati progettuali del promotore frutto di complesse e onerose attività di progettazione»; e risposta al quesito n. 1 della FAQ n. 3: «per quanto concerne la copia della convenzione con l’ASL si ribadisce quanto esposto nella FAQ n. 1».

• Art. 193, comma 16, D.Lgs. 36/2023, che impone all’ente concedente di rendere disponibili a tutti gli operatori interessati, mediante l’avviso pubblico, i dati e le informazioni necessari alla presentazione delle offerte, in attuazione dei principi di cui all’art. 9 del Codice.

Si chiede pertanto alla Stazione Appaltante di voler chiarire su quale base le informazioni sotto elencate — che non sono elaborati progettuali del promotore, ma dati storici e amministrativi riferibili alla struttura e nella disponibilità dell’Amministrazione o del gestore uscente — siano sottratte all’ostensione per effetto del rinvio alla FAQ n. 1, e di volerle conseguentemente pubblicare:

• ammontare delle utenze dell’ultimo triennio (energia elettrica, gas, acqua, rifiuti urbani e assimilabili, rifiuti speciali, telefonia) e relativi consumi in unità fisiche (mc, kWh, litri), nonché valore indicativo della manutenzione ordinaria;

• percentuale di occupazione dei posti letto nell’ultimo triennio e occupazione attuale, disaggregate per livello assistenziale (RP, RSA Mantenimento, RSA Post Acuti);

• stato di aggiornamento della formazione cogente del personale attualmente impiegato (D.Lgs. 81/2008, prevenzione incendi rischio elevato, primo soccorso), quale dato necessario alla quantificazione degli oneri di formazione a carico del concessionario;

• certificato di prevenzione incendi in corso di validità, autorizzazione al funzionamento della struttura e planimetrie in formato dwg e pdf;

• contratto e budget di produzione assegnato dall’ASL di riferimento per l’anno 2026, elemento che determina i ricavi convenzionati e senza il quale nessuna stima di ricavo è verificabile.

Si osserva che tali dati condizionano il costo del lavoro, i costi energetici, i ricavi da rette e gli oneri di adeguamento strutturale, e che la loro indisponibilità agli operatori diversi dal promotore — il quale ne ha necessariamente disposto per redigere la proposta — determina un’asimmetria informativa incompatibile con la parità di trattamento.

PUNTO 3 — SINTESI DEL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO E ASSEVERAZIONE DEL PEF DEL CONCORRENTE

La risposta del RUP alla FAQ 1 afferma che l'oscuramento delle voci analitiche del PEF e la pubblicazione di una mera "sintesi" è conforme ai commi 8 e 17 dell'art. 193 del Codice. Tale interpretazione è palesemente distorta:

• Inapplicabilità della disciplina della fase di proposta alla fase di gara: La "sintesi del PEF" richiamata dal comma 17 dell'art. 193 regola la documentazione che il promotore deve presentare nella fase preliminare di proposta. Tuttavia, una volta indetta la gara aperta (art. 71), l'intero sviluppo economico-finanziario deve essere trasparente.

• Impossibilità di asseverare il PEF concorrente (Art. 13.1, Step 3): Il Disciplinare richiede ai concorrenti di presentare, a pena di esclusione, un PEF asseverato da un istituto di credito o società di revisione. Le linee guida del Disciplinare impongono che il PEF dei concorrenti dettagli accuratamente le voci di costo e di ricavo, calcoli il WACC, Ke, Kd e dimostri il raggiungimento dell'equilibrio finanziario (VAN e TIR pari a 0). Per poter asseverare un PEF con siffatto livello di precisione scientifica, è indispensabile conoscere le assunzioni tariffarie, i costi standard storici e la struttura finanziaria di partenza posta a base di gara. L'oscuramento costringe i concorrenti terzi a "indovinare" i flussi di cassa annuali, precludendo l'ottenimento dell'asseverazione bancaria o forzando la formulazione di offerte economiche insostenibili.

Si richiede inoltre e conseguentemente, di concedere una proroga adeguata del termine di presentazione delle offerte non inferiore a 60 giorni dalla data di pubblicazione integrale della documentazione, per consentire a tutti i partecipanti di elaborare offerte complete e consapevoli.

Risposta

Quesito 1. Sull'ostensione del Progetto di Servizio e la tutela dei segreti tecnici Si respinge la tesi secondo cui l’approvazione della proposta del promotore ne determini la totale e indiscriminata ostensibilità.

Le parti oscurate non pregiudicano la formulazione dell'offerta, in quanto i requisiti prestazionali minimi, i target assistenziali, i posti letto e i criteri di valutazione delle migliorie sono compiutamente esplicitati nel disciplinare e negli atti di gara. I concorrenti sono chiamati a declinare la propria autonoma ed originale proposta migliorativa rispetto ai target prestazionali della stazione appaltante, e non a effettuare un mero "copia e incolla" o una micro-modifica della proposta del promotore

Quesito 2. Sull'insussistenza e irrilevanza dei dati storici gestionali richiesti con riferimento alla richiesta di pubblicazione di dati storici d'esercizio (utenze triennali, tassi di occupazione passati, formazione del personale, contratti e budget ASL 2026), si rileva una insanabile contraddizione logica nell'istanza del concorrente.

Come dallo stesso operatore evidenziato nel precedente quesito, la Casa di Riposo "Villa Rosa" risulta non operativa e chiusa al pubblico dall'anno 2025 in attesa degli interventi di radicale ristrutturazione e ampliamento per adeguamento alla nuova normativa.

Ne consegue che: I dati storici di consumo, utenze e occupazione dei posti letto di una struttura chiusa non hanno alcuna attinenza né utilità algoritmica per la formulazione di un PEF trentennale proiettato sul futuro funzionamento della struttura rinnovata e ampliata;

Gli oneri di formazione cogente (D.Lgs. 81/2008);Il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) e l'autorizzazione al funzionamento attuali sono superati dal progetto di ristrutturazione e ampliamento posto a base di gara, il cui ottenimento ex novo (post-lavori) è posto per legge e per convenzione a totale carico e rischio del Concessionario.

Gli stessi parametri tariffari per il calcolo dei ricavi a regime (quote giornaliere, per acuti ed per RP) sono fissi, invariabili e già noti, consentendo lo sviluppo di qualsiasi modello matematico di simulazione dei ricavi.

Quesito 3. L'affermazione secondo cui l'oscuramento delle voci analitiche del PEF del promotore impedirebbe l'asseverazione dell'offerta dei concorrenti terzi è tecnicamente errata.

L'asseverazione bancaria richiesta ai concorrenti dall'art. 193, comma 5 del Codice deve attestare la coerenza, la sostenibilità e la bancabilità del Piano Economico Finanziario presentato dal singolo concorrente, parametrato sulla propria struttura dei costi, sulla propria efficienza aziendale e sulle proprie fonti di finanziamento (Ke, Kd, WACC autonomi).

I certificatori e gli istituti di credito non devono asseverare la proposta del promotore, bensì la congruità dell'offerta del concorrente terzo rispetto alle tariffe vincolanti e ai costi di investimento (lavori e forniture) puntualmente indicati nei documenti di gara non oscurati.

L'oscuramento dei dettagli interni del PEF del promotore garantisce la par condicio, evitando che i concorrenti si uniformino a un unico modello finanziario predefinito anziché stimare una proposta competitiva basata sulle proprie capacità di mercato.

Sull'istanza di proroga dei termini. Non sussistendo alcuna violazione dei principi di trasparenza e parità di trattamento, ed essendo la documentazione a disposizione pienamente sufficiente e idonea a consentire la formulazione di un'offerta seria, consapevole e asseverabile da parte di operatori professionali qualificati, si respinge l'istanza di pubblicazione integrale dei documenti protetti e, per l'effetto, la correlata richiesta di proroga dei termini di presentazione delle offerte.

Domanda 11

Buongiorno, si invia il seguente quesito: In riferimento al progetto di ristrutturazione si richiede se è stato rilasciato il parere preventivo da parte di Liguria Salute ex A.Li.Sa Struttura Complessa Autorizzazione e accreditamento ex legge regionale 9/2017.

Risposta

in riscontro al quesito formulato, si precisa che l'amministrazione ha svolto una conferenza di servizi preliminare, ai sensi dell’art. 14, comma 3, della Legge n. 241/1990, con il coinvolgimento di tutti gli enti interessati al procedimento di valutazione, nel corso della quale non sono stati dichiarati motivi ostativi alla realizzazione dell’intervento.
Sarà successivamente cura del concessionario, una volta adeguato l’edificio alla normativa vigente, richiedere agli enti competenti ogni parere e autorizzazione necessari, compreso il parere di Liguria Salute, già A.Li.Sa. – Struttura Complessa Autorizzazione e Accreditamento, previsto dalla Legge regionale n. 9/2017.

Domanda 12

Per quanto riguarda i requisiti di capacità economico finanziaria previsti dal Disciplinare di gara all’articolo 6.2 si chiede conferma che il requisito risulta assolto dal patrimonio netto cosi come indicato dal Disciplinare di gara a pagina 22. 

Risposta

Si conferma.

Domanda 13

Con riferimento alla procedura in oggetto e ai chiarimenti pubblicati, si formulano i seguenti quesiti.
1. Impegno al rilascio della garanzia definitiva
Si chiede di confermare che sia ammissibile una garanzia provvisoria priva dell’impegno del garante al rilascio della garanzia definitiva, considerata l’eliminazione di tale obbligo nell’art. 106 del D.Lgs. 36/2023, richiamata anche nel parere ANAC n. 149 del 22 aprile 2026, e che l’assenza di tale impegno non costituisca motivo di esclusione dalla presente procedura.
2. Durata e rinnovo della garanzia definitiva
Si chiede se sia ammissibile una garanzia definitiva con durata iniziale di cinque anni e successive proroghe quinquennali, o per la minore durata residua della concessione, da richiedere almeno 180 giorni prima di ciascuna scadenza, con possibilità di sostituzione mediante garanzia rilasciata da altro garante.
Si chiede inoltre se sia ammissibile una clausola che preveda la cessazione dell’efficacia alla scadenza del periodo garantito ed escluda l’escussione per il solo mancato rinnovo o per la mancata presentazione di una garanzia sostitutiva.

Risposta

1. Si conferma.
2. Si conferma, con la precisazione che i rinnovi o l’eventuale sostituzione della garanzia devono in ogni caso assicurare la continuità della copertura per tutta la durata prevista.
Non è ammessa una clausola che possa consentire la cessazione della garanzia alla scadenza e l’esclusione dell’escussione in caso di mancato rinnovo o mancata presentazione di una garanzia sostitutiva.