ANIMALI IN CONDOMINIO

Il sistema più efficace per non avere problemi con gli altri inquilini è la buona educazione. La prima regola a cui attenersi è quindi di evitare che il vostro animale crei disturbo o sporchi dove non dovrebbe. Se il cane ha oggettivi problemi comportamentali, pensate anche all’opportunità di farvi consigliare da un educatore specializzato.

Ciò premesso, è bene sapere che:

- il possesso di animali in condominio può essere vietato solo se nel regolamento condominiale di tipo CONTRATTUALE (cioè sottoscritto al momento dell’acquisto dell’appartamento), è espressamente menzionata questa limitazione; anche in questo caso, tuttavia, il regolamento assembleare può essere variato con l'approvazione della maggioranza dei presenti all'assemblea, maggioranza che deve rappresentare almeno la metà del valore dell'edificio.

- nel caso, assai più frequente, in cui il regolamento non è sottoscritto al momento della compravendita, l’assemblea condominiale NON può impedire il possesso di animali neanche se vota all’ unanimità. Una simile delibera è infatti illegittima in quanto comporta una limitazione del diritto di proprietà e della libertà personale (art. 1138 Codice Civile). I casi in cui il Giudice e l'Autorità Sanitaria possono imporre l'allontanamento degli animali sono davvero rari e si verificano quando ci sono comprovati motivi di ordine igienico - sanitario o a causa di una concentrazione eccessiva di animali in uno spazio abitativo.

- se il cane abbaia, ciò non può essere considerato disturbo della quiete fintanto che le lamentele non siano avanzate da una pluralità di condomini. Perché vi sia reato è infatti necessario che “i rumori siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone” (Sentenza della Cassazione n.1394 del 6/3/2000). Lo stesso discorso vale ovviamente per altri motivi di insofferenza, come il rumore delle unghie sul pavimento, l’odore del pelo, il passaggio nelle aree condominiali ecc…. In ogni caso, è compito dei condomini che chiedono l’allontanamento degli animali documentare il disturbo da loro lamentato.

- nel caso di alloggio in affitto, il divieto di tenere animali deve essere concordato al momento della sottoscrizione del contratto.

- nel caso in cui un condomino minacci di fare ritorsioni su di un animale di proprietà, è necessario presentare una denuncia - querela alla Polizia Municipale, o alla polizia di Stato, o ai Carabinieri o al Corpo Forestale dello Stato, poiché ciò si configura come reato in virtù dell'art. 638 del Codice Penale (uccisione o danneggiamento di animali di proprietà). Nel caso particolare di minaccia di avvelenamento, ci sono poi i termini per una denuncia per infrazione delle normative previste dal Testo Unico delle Leggi Sanitarie relative alla distribuzione di sostanze velenose.


Qui di seguito alcune norme e sentenze al riguardo:

L'art. 659 del Codice Penale tutela la pubblica tranquillità, ma "è necessario che i rumori siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone".

art. 844 Codice Civile: “il proprietario di un fondo non può impedire i rumori del fondo vicino, se non superano le normali tollerabilità. La giurisprudenza ha affermato che tale articolo va applicato anche nei rapporti tra condomini”.

Massima della Cassazione n. 899 del 24 marzo 1972: “se le norme dei regolamenti condominiali, che regolano le capacità dei condomini sulle loro proprietà esclusive, sono precostituite dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, devono essere espressamente accettate dai condomini (nell'atto di acquisto o locazione o con atto separato). Le norme regolamentari possono limitare il pieno esercizio del diritto di proprietà nelle parti esclusive dei singoli condomini solo se decise dall'assemblea all'unanimità (dei condomini, non dei presenti). E' sufficiente l'opposizione di un solo condomino perché non possa istituirsi, ex novo, il divieto di tenere animali. Se un proprietario di animale acquista o prende in affitto un appartamento in un edificio già provvisto di regolamento approvato dall'assemblea condominiale, non è vincolato alle disposizioni limitative di esso a carico delle proprietà esclusive dei singoli condomini se le stesse limitazioni non siano state trascritte nei pubblici registri immobiliari o menzionate e accettate negli atti di acquisto o di locazione”.

Sentenza del Tribunale di Piacenza sez. II 10/4/1990: "La detenzione di animali in un condominio, essendo la suddetta facoltà una esplicazione del diritto dominicale, può essere vietato solo se il proprietario dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti (oneri reali e servitù) ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva, salvo [...] pertanto, in mancanza di un regolamento contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei citeri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni..."

Sentenza della Pretura di Campobasso del 12 maggio 1990: "Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene".

Sentenza Corte di Cassazione (sez. 1 penale) n.1109 del 9 dicembre 1999
La Corte di Cassazione (sezione 1 penale) con sentenza n. 1109 del 9/12/99, che fa giurisprudenza e può essere citata come precedente, ha annullato una sentenza con la quale la Corte d’Appello di Bologna determinava in lire 300mila lire di ammenda e 3 milioni di risarcimento danni la pena ad un signore “perché non impedendo gli strepiti e l’abbaiare di un cane detenuto presso la propria abitazione, disturbava il riposo e le occupazioni delle persone dimoranti nei pressi”.
La Corte di Cassazione ha stabilito che “è necessario per la configurabilità della contravvenzione di cui all’articolo 659 del Codice Penale (disturbo alla quiete pubblica n.d.r.) che i lamentati rumori abbiano attitudine a propagarsi ed a costituire quindi un disturbo per una potenziale pluralità di persone, ancorché non tutte siano state poi disturbate (…) è necessario che i rumori siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone (…) tale situazione non ricorre nel caso di specie poiché l’abbaiare del cane dell’imputato ha recato disturbo soltanto ai vicini di casa, né altrimenti poteva essere, trattandosi di abitazione, secondo le testimonianze assunte (…) il comportamento omissivo dell’imputato (che non è intervenuto prontamente per far cessare i continui latrati n.d.r.) integra tutt’al piu’ un mero illecito civile (…) annulla quindi sena rinvio la sentenza impugnata perché il fatto non sussiste”.

Sentenza della Cassazione 1394 del 6 marzo 2000: “se l'abbaiare o l'ululare disturba solo un vicino, e non una pluralità di persone, il reato non sussiste”.